Real estate selalu menjadi tangga utama untuk membangun kekayaan. Beli, sewa, ulangi. Ini cukup sederhana. Tapi kemudian kamu menabrak tembok. Bank juga ingin terlibat. Mereka menginginkan ekuitas. Mereka ingin tahu bahwa Anda akan kehilangan sesuatu.
Jadi itu adalah pertanyaan besar. Bisakah saya mendapatkan pinjaman bank untuk membeli properti sewaan tanpa uang muka? Ini bukan lagi jawaban tidak yang tegas, tapi juga bukan izin masuk gratis. Pada tahun 2025, lanskap mengalami pergeseran. Ini tidak kentara. itu tergantung.
Berakhirnya pembiayaan 100%?
Beberapa bank telah mempertaruhkan keuntungannya selama bertahun-tahun. Beberapa perusahaan membayar 100% biayanya. Hingga 110% termasuk biaya notaris. Era itu praktis sudah berakhir. Suku bunga meningkat. Selera terhadap risiko telah menurun secara signifikan. Regulator mengawasi dengan cermat.
Sekarang pemberi pinjaman memandang Anda secara berbeda. Mereka tahu bahwa peminjam tidak mempunyai ekuitas. Itu berbahaya. Jika penyewa berhenti membayar, siapa yang memungut selisihnya? Anda. Tidak ada buffer cache. Hal ini membuat bank takut.
Namun “takut” bukan berarti “menolak”. Artinya “bernegosiasi dengan keras”.
Pengecualian yang jarang terjadi
Bisakah saya membeli tanpa uang tunai di muka? Ya. Tapi Anda harus menjadi luar biasa. Ini bukan hanya tentang membeli real estat. Anda menjual sebuah cerita. Sebuah pernyataan yang sangat meyakinkan.
Di sinilah pintunya terbuka.
1. Solusi “Portage”.
Ini adalah solusi paling umum. Anda tidak membeli rumah sendiri. Sebuah perusahaan khusus membelinya. mereka menyewakannya kepada Anda. Menyewakannya kepada penyewa. Perusahaan mengelola pinjaman tersebut. Anda bertanggung jawab untuk membayar sewa.
Kedengarannya rumit. Dia. Tapi itu berhasil. Karena properti adalah milik perusahaan, tidak perlu membayar uang muka. Anda membayar lebih banyak uang sewa daripada hipotek saya. Marginnya tipis. Namun bagi sebagian orang, ini adalah satu-satunya pintu masuk.
2. Penjamin dan asuransi
Bank menyukai asuransi. Mereka tidak menyukai risiko. Jika Anda bisa membuktikan dengan asuransi bahwa pinjaman Anda lebih aman, aturan pengajuan bisa dilonggarkan.
Beberapa kebijakan mencakup beberapa bulan pertama sewa jika penyewa gagal bayar. Beberapa mencakup situasi di mana peminjam tidak mampu membayar kembali karena pengangguran. Melampirkan produk-produk ini ke dokumen pinjaman memberi bank jaring pengaman. Anda mungkin dapat menurunkan uang muka yang diperlukan dari 10% menjadi 5%. Atau kurang.
3. “Garansi Visale”
Ini adalah jaminan pemerintah bagi penyewa muda dan masyarakat berpenghasilan rendah. Umumnya tidak berlaku untuk sewa komersial. Namun, akan berguna jika Anda menyewa apartemen untuk disewakan atau jika strukturnya memungkinkan. Ini bukan produk keuangan langsung. Ini adalah mitigator risiko.
Mengapa bank ragu
Memahami penolakan dapat membantu Anda menghadapinya.
Bank menghitung taux d’engagement. Ini adalah rasio hutang bulanan Anda terhadap penghasilan Anda. Batasnya biasanya 35%. Menyewa properti dapat meningkatkan utang. Tanpa apport jumlah pinjaman akan lebih tinggi lagi. Pembayaran bulanannya lebih tinggi. Risikonya lebih besar.
Mereka juga memperhatikan
Realitas pembiayaan apartemen sewa tanpa uang muka
Secara tradisional, bank memerlukan partisipasi fisik dalam permainan. investissement locatif sans apport sebenarnya hanya mitos. Pemberi pinjaman ingin memastikan Anda memiliki 10 hingga 20 persen nilai rumah di rekening bank Anda sebelum menyerahkan hipotek. Modal tersebut meliputi biaya notaris, biaya keagenan dan biaya penjaminan. Itu membuktikan Anda bisa berhemat. Ini mengurangi risiko bank.
Namun aturannya berubah.
Terkait investasi sewa, beberapa pemberi pinjaman kini menawarkan apa yang disebut “pinjaman 110%”. Ini berarti membiayai harga pembelian dan semua biaya tak terduga. Uang mukanya nol. Namun, ini bukanlah tiket gratis. Itu semua tergantung pada profil Anda. Profitabilitas properti yang akan dibeli.
Cara mendapatkan pinjaman tanpa deposit pada tahun 2025
Pinjaman tanpa ekuitas dapat diperoleh pada tahun 2025. Bank memilih pemenangnya dengan hati-hati. Mereka tidak menawarkan pinjaman ini kepada orang-orang dengan kredit yang baik. Mereka menginginkan stabilitas yang kuat.
Inilah yang mereka cari:
**Stabilitas karir tidak bisa dinegosiasikan. **
Kontrak Perpetual (CDI) dengan jangka waktu yang signifikan Bank menginginkan pendapatan tetap. Jika Anda seorang pekerja lepas atau pekerjaan Anda tidak stabil, kemungkinan besar Anda akan tersisih. Mereka mengutamakan gaji tetap.
**Laporan bank harus bersih. **
Tidak ada cerukan. Tidak ada insiden yang terjadi. Perilaku menabung yang teratur menunjukkan kesehatan keuangan yang baik. Jika rekening giro Anda kacau, petugas bagian pinjaman tidak akan memberi Anda kredit untuk hipotek.
**Rasio utang terhadap pendapatan berada pada batas yang sulit. **
Dewan Tinggi untuk Stabilitas Keuangan (HCSF) menetapkan batasan tersebut. Jumlah utang tidak boleh melebihi 35% dari laba bersih. Kemungkinannya meningkat ketika Anda turun di bawah 35 persen. Di atasnya, Anda mati di dalam air.
**Pendapatan sewa harus menutupi hutang. **
Properti itu sendiri harus menunjukkan kemampuannya membayar cicilan bulanan. Bank secara ekstensif menganalisis permintaan sewa regional. Jika nomor tersebut tidak berfungsi di wilayah Anda, pinjaman Anda akan ditolak.
Jika saya sudah memiliki KPR, apakah saya bisa mendapatkan KPR lagi?
Jika Anda sudah melunasi pinjaman tempat tinggal utama, menambahkan pinjaman sewa kedua tanpa ekuitas akan semakin sulit jika Anda tidak memiliki ekuitas. Perhitungannya menjadi lebih ketat.
Bank dengan hati-hati mempertimbangkan rasio total utang terhadap pendapatan Anda. Jumlah seluruh pinjaman harus di bawah ambang batas 35%. Jika hipotek pertama Anda sudah menghabiskan 25% pendapatan bersih Anda, 10% ruang gerak untuk properti sewaan. Itu jalan yang sempit. Satu lowongan. Satu perbaikan besar. Satu kali kenaikan suku bunga. Dan Anda berada dalam masalah.
Mengapa memilih Ekuitas Nol?
Ini tidak berlaku untuk semua orang. Namun manfaat strategisnya nyata.
Pengaruh.
Membiayai 100% aset Anda akan memperkuat potensi laba atas ekuitas Anda. Anda dapat mengontrol aset Anda 100% meskipun investasi tunai Anda nol. Jika nilai properti meningkat, Anda dapat mempertahankan semua keuntungannya dibandingkan dengan pengeluaran tunai minimal.
** Simpan tabungan Anda. **
Anda dapat menjaga likuiditas. Anda tidak perlu menguras rekening tabungan Anda untuk mencapai kesepakatan. Uang ini dapat digunakan untuk proyek lain. Atau dalam keadaan darurat. Likuiditas adalah ketenangan pikiran.
**Optimasi pajak. **
Bunga hipotek dapat dikurangkan dari pendapatan sewa. Semakin besar jumlah pinjaman, semakin besar bunga yang dapat dikurangkan. Ini akan mengurangi pendapatan sewa kena pajak Anda. Perlindungan pajak adalah manfaat nyata dari meminjam lebih banyak.
Risiko yang tidak dapat diabaikan
Strategi ini bukanlah uang gratis. Semakin tinggi leverage, semakin tinggi risikonya.
**Suku bunga lebih tinggi. **
Bank menganggap pinjaman tanpa ekuitas lebih berisiko. Mereka mengenakan biaya premium. Harapkan tingkat bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan pinjaman yang memberikan potongan 20%. Basis poin tambahan ini bertambah selama 20 tahun.
** Ketentuan yang lebih ketat. **
Jaminan tambahan mungkin diperlukan. Atau asuransi yang lebih mahal lagi. Bank ingin tidur di malam hari. Mereka akan menuntut keamanan lebih dari Anda.
** Risiko jebakan hutang. **
Tanpa modal, cicilan bulanan Anda akan lebih tinggi. Tidak ada bantal. Anda tetap harus membayar seluruh biaya bulanan, meskipun penyewa pindah atau tingkat bunga naik. Kekosongan menjadi krisis, bukan ketidaknyamanan.
Mekanisme yang memungkinkan investasi zero-down
Anda tidak sendirian dalam hal ini. Perangkat Perancis khusus untuk mencapai hal ini.
Pinjaman Sewa Menengah (PLI).
Pinjaman bersubsidi ini diperuntukkan bagi investor. Dapat membiayai hingga 100%. Tangkapannya? Plafon sewa dan batasan pendapatan sewa harus dipatuhi. Tidak cocok untuk apartemen mewah. Untuk perumahan yang terjangkau.
** Jaminan Solidaritas Real Estat (BRS).**
Perangkat akses sosial ini membantu rumah tangga berpenghasilan rendah membeli perumahan yang terjangkau. Ini memisahkan tanah dan bangunan. Hal ini dapat mengurangi biaya akuisisi sebesar 20 hingga 50 persen. Bagi investor, hal ini menciptakan ceruk pasar dengan dukungan pemerintah.
Pinjaman Tanpa Bunga (PTZ).
Biasanya untuk tempat tinggal primer. Namun, dalam kondisi tertentu, seperti dalam kerangka BRS, sebagian investasi sewa dapat dibiayai. Ini bukanlah solusi yang sempurna, namun dapat mengisi kesenjangan tersebut.
Pandangan untuk tahun 2025
Setelah kenaikan suku bunga yang lama, suku bunga mulai turun. Kondisi pendanaan membaik. Bank menginginkan pelanggan. Mereka lebih bersedia mempertimbangkan kesepakatan tanpa ekuitas. Tapi hanya jika proyek tersebut dapat diandalkan.
Kegiatan pemerintah juga semakin meluas. Memperluas PTZ ke seluruh wilayah membuka pintu baru. Pasar sedang berubah. Ada kemungkinan. Namun ketelitian diperlukan. Improvisasi tidak diperbolehkan. Kami membutuhkan angka-angka ini agar berfungsi. Dan Anda juga memerlukan kemampuan untuk menahan leverage yang lebih tinggi.
Pintunya terbuka. Untuk bertahan hidup membutuhkan lebih dari sekedar harapan. Ini memerlukan persiapan.
